Onze visie op het project aan de Eekhoorn
Hoeilaart is een heerlijk dorp in het groen. We wonen er graag en zijn ook gewoon trots dat we er wonen. Voor PRO Hoeilaart is dat steeds een uitgangspunt: het karakter van Hoeilaart behouden, maar tegelijk vooruit kijken naar de toekomst.
Wonen in Hoeilaart is een gevoelig evenwicht tussen het behouden van de open ruimte en het dorpse karakter en tegelijk het voorzien van betaalbaar wonen (liefst nog voor de eigen jeugd). Hier zetten we nog een vierde poot tegenover: die van de klimaatverandering. In elk project of ontwikkeling bekijken we het evenwicht van die 4 ambities.
Het debat rond de recente plannen voor projectgebied C (de site tegenover sport- en jeugdsite De Koldam, waar we vroeger gingen feesten in de Eekhoorn, en nog steeds de Serrist vinden) illustreert dat niet iedereen eenzelfde prioriteit vooropstelt. Als politieke partij proberen we de keuzes te maken die zo nauw mogelijk aansluiten bij onze visie op Hoeilaart.
De tekst hieronder toont welke afwegingen we maken in dit dossier. Met PRO Hoeilaart willen we graag onze (vrij) volledige en genuanceerde visie op dit dossier meegeven. Na het lezen van de vele reacties en argumenten hopen we hiermee een degelijk en transparant antwoord te geven en staan we zeker nog open voor een verder debat. Het lopende openbaar onderzoek heeft ook die bedoeling, al is dat vooral toegespitst op omgeving en ruimtelijke ordening.
Tot 3 januari loopt het openbaar onderzoek. Dit is bij uitstek het moment waarop elke burger kan reageren op de voorliggende plannen. Dat we hier als PRO Hoeilaart ook werkelijk naar luisteren, hebben we reeds aangetoond tijdens de recente inspraakronde voor het GRS. Aan de hand van enkele vragen en stellingen leiden we jullie door onze gedachtegang:
Moeten er woningen bijkomen of niet?
Het is geen geheim dat we als gemeente steeds de druk voelen vanuit zowel Brussel als Leuven. Het ruimtelijk beleid in Vlaanderen en de provincie Vlaams-Brabant stuurt ook aan op een groei aan wonen in kerngebieden zoals de stad en de rand ervan, met als doel het tegengaan van de verdere versnippering van het landschap. Zowel Vlaanderen als de provincie pleiten dus voor kernverdichting.
Het is natuurlijk niet omdat een hogere overheid dit vraagt, dat wij dat zomaar moeten volgen.
Sinds 2018 komen er jaarlijks in Hoeilaart ongeveer 33 woongelegenheden bij. Zelfs met die aangroei (het is een gemiddelde van 0,7% per jaar), zien we in de laatste 10 jaar een stijging van de gemiddelde prijs van een bescheiden woning met ongeveer 60%, waar het gemiddelde in Vlaams-Brabant ongeveer 30% is over dezelfde periode. Kortom, de vraag naar een woning in Hoeilaart is uitzonderlijk groot.
Het gaat hier om vraag en aanbod en op welke manier we daar als bestuur kunnen op inspelen. We hebben de volgende mogelijkheden overwogen:
- Hoeilaart is groot genoeg, een volledige bouwstop dringt zich op. Wettelijk niet eenvoudig, maar niet onmogelijk. Echter, de kans is reëel dat de woningprijzen dan nog sneller stijgen, waardoor het letterlijk onbetaalbaar wordt, ook voor de eigen jeugd.
- Een woning wordt steeds door een Hoeilander verkocht. Het is niet mogelijk om Hoeilanders te verbieden hun woning “duur” te verkopen, of een verplichting op te leggen om voor een lagere prijs aan Hoeilanders te verkopen. Daarenboven zien we dat wanneer er toch geprobeerd wordt regels op te leggen, die ingaan tegen het gelijkheidsbeginsel of op zijn minst juridisch niet makkelijk kunnen afgedwongen worden.
- Als gemeente actief gronden verwerven om daarna mee te kunnen bepalen wat ermee gebeurt. Dat is in het verleden gebeurd met Het Leen en Paloker, omdat die gebieden bij aankoop nog geen woongebied waren en dus goedkoper waren. Je zou dan ook actief kunnen inzetten op community land trust (CLT) waarbij men een huis bouwt, zonder eigenaar te worden van de bouwgrond. In het centrum, dat al woongebied is, zouden we enkele strategische stukken grond kunnen verwerven (bijvoorbeeld met voorkooprecht). Zo kan je mee bepalend zijn in grotere projecten, zonder het volledig projectgebied aan te kopen. Van eventueel toekomstig woongebied hebben we via het GRS terecht beslist dat het open ruimte moet blijven. Onze coalitiepartner is van mening dat actief bouwgronden verwerven, geen kerntaak van een gemeente is.
- We werken samen met privé-initiatieven om onze doelen te behalen inzake betaalbaar wonen en kernverdichting in een groene omgeving.
De meest efficiënte optie om de prijs onder controle te houden, blijkt dus vooral: voor voldoende aanbod zorgen. Een strategie die bij vorige projecten als Leen en Paloker effectief gedurende enkele maanden de vastgoedprijzen deed stabiliseren.
Verdichten in de kern of nieuwe verkavelingen in open ruimte?
Als we ervan uitgaan dat er inderdaad woningen moeten bijkomen, waar plaatsen we die dan best? De overgebleven ruimte is schaars in Hoeilaart. Daar waar nog open en groene ruimte is, lijkt het ons het best deze te behouden. Bij de herziening van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) ging daar veel aandacht naar. Voor bijna alle resterende woonuitbreidingsgebieden en woonreservegebieden werd beslist deze als groene open ruimte te bestendigen. De herziening van het GRS ging al heel ver voor het behoud van groene ruimte, het openbaar onderzoek hierover toonde dat we door participatie en inspraak nog een stuk verder die richting konden ingaan.
Er werd gekozen om verder te verdichten in de kern door middel van collectieve woningbouw. Vanuit het oogpunt van de klimaatverandering is dit een bijna vanzelfsprekende keuze. Het laat toe om collectief warmte op te wekken, energiezuinige oplossingen te kiezen en voorzieningen te delen.
Mobiliteit: “wat met al die extra auto’s?”
Als we verdichten in de kern, komen er meer woningen en bewoners bij. Ook zij zullen zich moeten verplaatsen en dus ruimte daarvoor innemen op het openbaar domein. Of dat automatisch leidt tot het blokkeren van het centrum is nog maar de vraag. Door in het centrum te wonen, ben je op wandelafstand van de meeste voorzieningen, scholen en winkels. Ook de bediening van het openbaar vervoer is hier, samen met de stationsomgeving het best. Als we ervan uitgaan dat er woningen bijkomen, dan gebeurt dat ook in mobiliteitsopzicht beter in de kern dan in gebieden op 1 à 2 kilometer van de kern. Vanuit die buitengebieden zullen meer verplaatsingen gebeuren met de auto en die zullen ook allemaal door de kern moeten.
Door de extra woningen in de kern te voorzien, sturen we ook het mobiliteitsbeleid in de richting die we willen, namelijk minder afhankelijk worden van de privéwagen. Om extra mogelijkheden te bieden, werd ook afgesproken met de projectontwikkelaar om plaatsen te voorzien voor deelwagens. Men kan ervan uitgaan dat 1 deelwagen 8 privéwagens (en parkeerplekken) vervangt. Het aantal parkeerplaatsen voor privéwagens wordt beperkt en er komt een zeer grote fietsenstalling. Er is een belangrijke vuistregel in de mobiliteit die hier wordt toegepast: “waar je meer ruimte aan geeft, daar krijg je meer van.” We kiezen dus voor een meer prominente plaats voor de fiets en de deelwagen in dit project, op wandelafstand van onze scholen en bushaltes.
De woningen moeten betaalbaar blijven.
Aansluitend op de eerste vraag, mag je gerust vinden dat er geen woningen hoeven bij te komen. Maar dan moeten we er bewust van zijn dat jonge Hoeilanders het nog moeilijker zullen krijgen om hier te blijven wonen. Wanneer er schaarste is op de woningmarkt, zullen de prijzen verder blijven stijgen. Misschien leuk voor de vastgoedeigenaars, maar wij zetten met PRO Hoeilaart liever in op het betaalbaar houden van de woningen in Hoeilaart.
Sterker nog, in ons programma stond expliciet dat wij ook voor meer sociale woningen gaan. Bij het begin van de legislatuur haalde Hoeilaart het bindend sociaal objectief dat ons van bovenaf wordt opgelegd. Voor PRO Hoeilaart was dit niet voldoende. Wij wilden er graag voor zorgen dat er 10% sociale woningen zouden komen. Dit is één van de enkele punten die we spijtig genoeg niet in het bestuursakkoord gekregen hebben.
Zelfs al haalden we een paar jaar geleden het objectief, zullen er in de toekomst toch sociale woningen moeten bijkomen om een gelijk percentage te kunnen aanhouden. Bij grote projecten lijkt ons dat het eenvoudigste te realiseren. Onder andere door het uitoefenen van voorkooprecht kunnen we als gemeente mee een voet tussen de deur hebben in dit soort grote projecten. Voorkooprecht is een regeling waarbij het gemeentebestuur kan beslissen om de aankoop van vastgoed te doen als dit van strategisch belang is, volgens dezelfde voorwaarden (dezelfde prijs dus) als afgesproken tussen verkoper en mogelijke koper.
In augustus 2020 stond het voorkooprecht van een groot deel van projectgebied C geagendeerd op het college van burgemeester en schepenen. Het voorkooprecht wordt maar zeer zelden gebruikt, de laatste 3 jaar zelfs nooit. Op vraag van onze schepen, Pieter Muyldermans, werden deze punten uitgesteld om eerst een overleg te houden op niveau van de coalitie. Het was een unieke kans om mede-eigenaar te worden en actief dit project te sturen. Op het coalitieoverleg werd door de burgemeester verdedigd dat we door middel van een PPS (publiek private samenwerking) gebaseerd op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) artikel 4.4.7, deze doelstellingen ook konden behalen, zonder het voorkooprecht te moeten uitoefenen. Door het aangaan van die PPS zijn onder andere de voorwaarden van verkoop, met voorrang voor jonge Hoeilanders en het aantal parkeerplaatsen per appartement afgesproken. Daarnaast werd door de projectontwikkelaar ook gevraagd om op de hoeken van het gebouw een vijfde teruggetrokken bouwlaag te mogen toevoegen en om ondergrondse afvalcontainers te mogen plaatsen. Het vastleggen van een percentage sociale woningen of aangepaste sociale prijzen hebben we helaas niet bekomen.
Te hoog, groot en bombastisch voor Hoeilaart?
Over deze vraag zijn waarschijnlijk de grootste meningsverschillen. In 2015 werd door de gemeenteraad het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) kern goedgekeurd, waarbinnen de bouwhoogte, verhouding verharding versus onverhard oppervlak en andere regels werden vastgelegd, voor heel de kern. Daar zitten verschillen in per deel van de kern, er zijn gebieden waar het groen blijft, er zijn gebieden waar er tot 4 lagen hoog mag gebouwd worden en nog een gamma daartussen. We zijn als bestuur verplicht die regels te volgen. Als wij het niet doen, geraakt de vergunning meestal toch goedgekeurd, na beroep, via de provincie. Dat betekent niet dat we het project goed moeten vinden.
Voor projectgebied C “De Eekhoorn” loopt nu het openbaar onderzoek voor 93 appartementen. Verdeeld over vier bouwlagen met op de hoeken een vijfde bouwlaag, die aansluit op de hoogte van de naburige gebouwen. De vergunning wordt aangevraagd als één groot project, door één ontwikkelaar. Dat heeft als voordeel dat we bijvoorbeeld één ingang tot de site zullen hebben, wat eenvoudiger te integreren is in de omgeving dan mochten er meerdere ontwikkelingen in projectgebied C gebeuren. Er komt ook een toegang voor voetgangers en fietsers via een trage verbinding langs de Borreweg. Aan die kant is ook open ruimte voorzien waar bewoners van zullen kunnen genieten.
Langs de Albert Biesmanslaan is het zicht wat anders, heel deze zijde zal één lange muur van appartementen vormen. Dit is echter ook de voortzetting van de architectuur met de rij appartementen die nabij Sequoia start. De architecten hebben dit voorzien in verschillende stijlen, met verschillende materialen. Over smaken en kleuren valt natuurlijk altijd te twisten. Het had ook één monolithisch blok kunnen zijn volgens de stedenbouwkundige spelregels. Toch hadden we ook liever een onderbreking of ruime opening gezien in die lange gevel. Dat werd door onze schepen, maar ook door anderen aangehaald tijdens een college. We hebben echter geen reglement of stedenbouwkundige regel om zo’n eis af te dwingen.
Eerder haalde we al aan dat er in Hoeilaart best woningen bijkomen, maar 93 op een beperkte oppervlakte is misschien wat van het goede te veel. Zelf al worden ze niet in één keer verkocht en opgeleverd, dan nog kan je bedenkingen hebben bij de omvang van dit project. Gaat de projectontwikkelaar niet te ver in het optimaliseren van het aantal appartementen, zelfs al respecteren ze de regels? Een vraag die ook door de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) wordt gesteld en die nu grotendeels onderwerp is van het publiek debat. Al zullen de appartementen niet goedkoper worden als er minder van zijn.
Een groot deel van de appartementen zijn ook gewoon bescheiden van formaat. Dit is een belangrijk aspect voor PRO Hoeilaart. Door de stijgende prijs van de bescheiden woning is het zeer moeilijk voor alleenstaanden om in Hoeilaart een plek te vinden. Door te kiezen voor groepswoningen in de kern, kan hieraan tegemoet gekomen worden.
Blijft Hoeilaart een dorp, of wordt het een stad.
Er wordt in het debat hard gefocust op projectgebied C. In de directe omgeving bevindt zich de sport- en jeugdsite koldam, waar er ook een vergunningsaanvraag loopt om het gebied tussen Koldamstraat en de sporthal om te vormen tot groene, natuurlijke speelruimte. Dit zal aan alle inwoners, inclusief de toekomstige buren van projectgebied C extra buitenruimte geven waar kan gespeeld en ontspannen worden.
Met het gemeentebestuur zetten we al enkele jaren in op het afstemmen van onze publieke ruimte en infrastructuur op de groei van de bevolking: het gemeenschapscentrum Felix Sohie, de gronden voor de uitbreiding van de lagere scholen, de opstart van de nieuwe secundaire school en het masterplan sport en jeugd, zijn daar voorbeelden van. Tegelijk zijn het belangrijke hulpmiddelen die helpen om (nieuwe) mensen beter te betrekken bij de Hoeilaartse gemeenschap.
Voor PRO Hoeilaart is het uiterst belangrijk dat we blijven inzetten op het gemeenschapsgevoel in Hoeilaart. Elke inwoner van Hoeilaart willen we zoveel mogelijk betrekken bij het gemeenschapsleven. Of die hier nu al drie generaties woont, in 1977 heeft gekocht van een serrist die zijn serregronden verkavelde, in 2017 vanuit Brussel verhuisde om een oude charmante serristenwoning te verbouwen of recent een appartement kocht in het centrum. Wat het gemeenschapsgevoel, of als je wil het dorpsgevoel, echt vormgeeft is de betrokkenheid van de inwoners, eerder dan in wat voor woning ze wonen. Dat dorpsgevoel en inzet voor de gemeenschap behouden: daar blijven we voor strijden.
Jonge Hoeilanders, die deel zijn van onze gemeenschap, de kans geven om hier te blijven wonen is nodig om Hoeilaart als dorp te behouden. Zoals bij de eerste vraag werd uitgelegd zijn daar maar enkele mogelijkheden voor. Zorgen dat verkopers aan Hoeilanders verkopen in plaats van aan de hoogste bieder of zorgen dat er voldoende aanbod aan woningen is. En daarmee is de cirkel in ons verhaal rond.
Er mag gerust een debat gevoerd worden over de grootte en omvang van het project in projectgebied C. Ook over de betaalbaarheid van de 93 appartementen kunnen we het hebben. We willen dat wel liefst doen in rekenschap van de gehele context en niet door overal tegen te zijn, want dat zal niemand in Hoeilaart ten goede komen, noch de voorstanders, noch de tegenstanders van dit project.
Bron: https://provincies.incijfers.be/jive/report/?id=rapport_wonen&input_geo=gemeente_23033
Meer info over het project vind je op de website van de Gemeente: https://www.hoeilaart.be/woonproject-biesmanslaan-koldamstraat
Wil jij je eigen mening over dit project geven? Kijk op https://www.hoeilaart.be/nieuws/geef-je-mening
Wil je meer weten over onze standpunten of onze activiteiten? Schrijf je dan in op onze nieuwsbrief via het formulier onderaan onze homepage.