Vragen blijven na tweede bouwaanvraag voor projectgebied C
Zoals bekend, wenste de projectontwikkelaar niet door te zetten met hun eerste versie van de plannen voor projectgebied C. Er is nu een licht aangepast dossier ingediend, waarvoor een openbaar onderzoek loopt tot 16 juni 2022. Het dossier bevat enkel de ‘eerste fase’, zonder het hoekgebouw, zonder de vijfde verdieping.
Omdat het nieuwe project weinig verschilt van het eerste, wijzigt er ook niet zoveel aan onze eerdere analyse. Een gepaste verdichting in de kern blijft toch de meest aangewezen strategie om de open ruimte in Hoeilaart te vrijwaren.
De vraag stelt zich of dit project gepast is. Om tot een gepaste oplossing te komen, pleiten sommigen voor meer inspraak en participatie. Dat is inderdaad steeds onze voorkeur, hoe meer participatie hoe beter, maar soms is deze werkwijze niet afdwingbaar. Inspraak en (meer) participatie is nodig als de spelregels worden opgesteld. Bijvoorbeeld wanneer het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) wordt gewijzigd, zoals recent nog gebeurde in Hoeilaart; of wanneer een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) wordt opgesteld, zoals RUP kern in 2014-2015. Eens de spelregels vastliggen worden vergunningsaanvragen getoetst aan de vergunningscontext (de spelregels) en wordt er door het college een vergunning, al dan niet met voorwaarden, of een weigering gegeven. Op dat moment zijn de mogelijkheden voor inspraak en participatie veelal beperkt tot zo objectief mogelijk informatie verstrekken en in dit geval advies van de GECORO inwinnen.
Meer inspraak en participatie en mee kunnen vormgeven wat en hoeveel er komt in dit specifieke project valt volgens PRO Hoeilaart enkel te organiseren als we met de gemeente zelf mede-eigenaar zijn van (een deel van) het projectgebied. We herhalen, zoals ook aangegeven in onze eerdere analyse, dat er een unieke kans was in de zomer van 2020 om met de gemeente voorkooprecht uit te oefenen op de kleinste grond in het projectgebied. Op die manier hadden we zelf mee de ontwikkeling kunnen richting geven. Maar onze coalitiepartner blijft van mening dat actief bouwgronden verwerven, geen kerntaak van een gemeente is. Het huidige project toont duidelijk aan dat met dat voorkooprecht we wel mee richting hadden kunnen geven aan het volledige gebied
Er werd gekozen om een publiek private samenwerking op te zetten met de projectontwikkelaar om voorrangsregels bij de verkoop af te spreken ten goede van de (jonge) Hoeilaartse inwoners. We vernemen dat deze afspraken blijven gelden, maar stellen ons de vraag binnen de fractie van PRO Hoeilaart of de PPS nog juridisch bindend is, gezien ze betrekking had op de eerste vergunningsaanvraag met hoekgebouw, inclusief vijfde bouwlaag. Het is niet duidelijk of de ontwikkelaar de eerdere afspraken nog zal honoreren.
De technische analyse van de vergunningsaanvraag leert ons dat met heel wat adviezen en bezwaren rond water en ondergrond rekening werd gehouden in de nieuwe aanvraag. Er werden ook cijfers, ratio’s en plannen toegevoegd die een duidelijker beeld geven van de aanvraag. Dat was ook de reden achter de vraag voor extra informatieve verplichtingen die ons raadslid Kenny Verbeeck stelde aan de gemeenteraad begin dit jaar. We weten nu duidelijk welke ratio’s (V/T; B/T; G/T) gehanteerd werden door de projectontwikkelaar. De GECORO maakte intussen ook al haar analyse van deze cijfers, gebaseerd op de nieuwe plannen. De dienst omgeving zal dat ter voorbereiding van de collegebeslissing ook doen. Hier is in elk geval duidelijk dat er nog steeds volleerd gejongleerd wordt met cijfers: door wel integraal te rekenen met de baten van de Borreweg, maar niet met de toekomstige ontwikkeling op de hoek, lijken de cijfers in eerste instantie wel zeer rooskleurig.
Het lijkt dan ook een strategie om enkel de voordelen van het terrein te gebruiken, en de lasten af te wentelen op de gemeenschap. Zo is op het terrein geen enkele plek voor bezoekers voorzien. Zelfs de deelwagens zijn van het terrein weggeduwd. Ook voor de trage weg tussen de Overijsesteenweg en de Albert Biesmanslaan, die vereist is volgens het RUP (zie onderstaande tekening), kijkt de ontwikkelaar de andere kant op.
Voor ons als fractie van PRO Hoeilaart lijkt het ons belangrijk dat open en transparant wordt meegegeven welke analyse uiteindelijk gevolgd wordt. Volgende punten zijn daarin voor ons belangrijk:
- Wat is de impact van het niet of later ontwikkelen van het hoekgebouw op de ratio’s?
- Hypothekeert de eerste fase de mogelijke ontwikkeling van de tweede?
Een ontwikkeling van projectgebied C heeft ontegensprekelijk ook een impact op de mobiliteit. Daarom werd eerder al een analyse gevraagd om die impact op een meer objectieve manier te kunnen inschatten. Het standpunt van PRO Hoeilaart en heel wat mobiliteitsexperts is dat meer parking enkel meer wagens aantrekt. Natuurlijk moet iedereen de mogelijkheid hebben keuzes te kunnen maken op vlak van mobiliteit en moet er voldoende ruimte zijn voor zij die kiezen om een wagen te gebruiken. Maar er zijn, zeker voor bewoners van het centrum, veel meer en efficiëntere manieren om zich te verplaatsen dan met de auto. De visie op het centrum van de bewoner van de buitenwijken door de voorruit van zijn of haar auto is in dat opzicht waarschijnlijk wat vertekend. Het profiel van mensen die in het centrum wonen gebruiken vaak veel minder de auto. Als we inzetten op alternatieven zoals te voet gaan, met de fiets (in makkelijk toegankelijke fietsenstallingen), het gebruik van openbaar vervoer of deelwagens, dan is de nood waarschijnlijk veel lager dan de 1,5 parkeerplaatsen per appartement.
Voor PRO Hoeilaart is het duidelijk dat het RUP de gids moet zijn bij de beoordeling van het project. Hierbij moet rekening gehouden worden met alle delen van het RUP, zoals de opgelegde ratio’s voor het gehele gebied, maar ook het bestaan van de trage weg en het openstellen van een werkelijk open en groen binnengebied. Alleen op die manier komen we tot een draagbare en kwalitatieve verdichting in de dorpskern.
Kenny Verbeeck, Timothy Rowies en Maarten Bresseleers
gemeenteraadleden